【基本案情】

  2023年，王女士将一套存在抵押的房屋赠与侄女，并约定侄女需支付10万元用于偿还贷款。过户后，银行因抵押权未解除要求查封房屋。法院审理认为，根据《民法典》第六百六十二条，附义务赠与中赠与人需在义务限度内承担瑕疵担保责任。王女士未披露房屋抵押情况，导致侄女无法正常使用房屋，判决王女士赔偿侄女10万元经济损失，并解除赠与协议。

【刘颖新律师评议】

附义务赠与中，赠与人不仅需保证赠与财产无权利瑕疵（如抵押、查封、产权争议），还需按协议约定消除瑕疵（如办理解押）。若赠与人故意隐瞒瑕疵或未履行消除瑕疵的义务，即使房产已过户，受赠人仍可主张解除合同并要求赔偿直接损失（如装修损失、房租）。建议受赠人在签约前主动查询不动产登记信息（通过“不动产登记中心官网”或线下窗口），并在协议中明确“赠与人需在过户前提供无抵押、无查封的产权证明，否则需按房屋市值20%支付违约金”，同时留存款项支付凭证、沟通记录等证据，为后续维权奠定基础。

【相关法条】

《民法典》第六百六十二条：赠与的财产有瑕疵的，赠与人不承担责任。附义务的赠与，赠与的财产有瑕疵的，赠与人在附义务的限度内承担与出卖人相同的责任。赠与人故意不告知瑕疵或者保证无瑕疵，造成受赠人损失的，应当承担赔偿责任。

《民法典》第五百六十三条：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方可以解除合同。