【基本案情】

李某梅、李某好与李某谦系姐弟关系；三人父亲李某于 1989 年去世，母亲颜某于 1994 年去世。1985 年，李某申请宅基地并建造平房，宅基地使用证登记在李某名下。1992 年 8 月 2 日，颜某、李某梅、李某好、李某谦签订《房屋协议》，约定该房屋归三人共有。1993 年，该平房被拆旧建新为四层半房屋，李某谦负责报建，双方就出资存在争议，李某梅、李某好主张共同出资，李某谦主张个人出资。原告李某梅、李某好诉请确认三人对案涉房屋各享有三分之一使用权。被告李某谦主张房屋系其个人财产，李某梅、李某好不享有宅基地使用权，且《房屋协议》非其真实意思表示，建房资金为其个人财产。法院查明，《房屋协议》中 “李某谦” 签名经鉴定为其本人所签；拆旧建新发生在李某梅、李某好与李某谦母亲在世期间，李某谦未能证明建房资金为其个人财产，结合李某梅、李某好的经济状况及对建房细节的陈述，可认定二人参与出资；案涉房屋一直由李某谦使用，但无证据证明李某梅、李某好曾放弃权利。一审判决李某梅、李某好、李某谦对案涉房屋各享有三分之一使用权；二审因李某好去世，改判李某梅、李某雄（李某好之子）、李某谦各享有三分之一使用权。

【刘颖新律师评议】

本案中，案涉宅基地及原有平房系父亲李某申请建造，属于家庭共有财产。1992 年《房屋协议》经各方签字确认，明确约定房屋归李某梅、李某好、李某谦共有，该协议系各方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。1993 年拆旧建新的四层半房屋，虽以李某名义报建，但基于原有宅基地，且李某梅、李某好参与出资，应认定为三人共同出资建造，属于共有财产。李某梅虽为香港居民，李某好户口已迁出，但宅基地上房屋属于合法财产，其使用权可依法由继承人或共有人享有，我国法律未禁止非本集体经济组织成员通过共有或继承取得宅基地上房屋的使用权。因此，案涉房屋使用权应由三人共有，各占三分之一份额。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第二百九十七条

不动产或者动产可以由两个以上组织、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。

《中华人民共和国民法典》第三百零九条

按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。

《中华人民共和国民法典》第一千一百二十四条第一款

继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，以书面形式作出放弃继承的表示；没有表示的，视为接受继承。

《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款

农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

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