房屋所有人因长期在外居住、委托他人管理等原因，并未实际控制房屋，他人却未经授权将房屋出租并收取租金。待房屋所有人发现后，要求返还租金收益，此类纠纷在司法实践中并不少见。除了租赁合同是否有效外，已经收取的租金应归谁享有，也是案件审理中的重点问题。

根据《民法典》第二百四十条规定，所有权人依法享有占有、使用、收益和处分自己不动产的权利。未经所有权人同意，他人擅自出租房屋并收取租金，缺乏合法依据，原则上无权占有房屋产生的收益。

人民法院审理此类案件时，一般会分别审查租赁关系和租金收益两个问题。如果承租人在签订租赁合同时并不知道出租人没有处分权，租赁行为真实，且已经实际占有、使用房屋，为维护交易安全，人民法院一般不会仅因出租人无权出租而认定租赁合同无效。但出租人收取租金的行为，并不意味着其依法享有租金收益。房屋所有人有权请求返还相应租金，符合不当得利构成要件的，人民法院一般会依法予以支持。

如果无权出租人在出租期间承担了房屋维修、物业管理、税费缴纳等必要支出，人民法院也会结合案件具体情况，对返还数额进行合理核减，兼顾双方利益，避免明显失衡。

房屋出租涉及的是房屋收益权的行使，该项权利原则上应归属于房屋所有权人。未经授权擅自出租房屋，即使租赁关系能够继续履行，也不意味着出租人可以合法取得房屋租金收益。