购买已设立抵押登记的房屋，是二手房交易中的高风险行为。常见的抵押权人包括银行（按揭贷款）或个人（民间借贷）。根据物权法，抵押权具有优先受偿的效力。如果卖家未按期还款，抵押权人有权申请法院拍卖房屋，您的购房债权难以对抗抵押权。安全的交易流程必须是“抵押权涤除”，即用购房款或卖家自有资金提前还清贷款，解除抵押登记后，再办理过户手续。切不可轻信卖家“用你的首付款去解押”的承诺，尤其当抵押金额巨大时，应通过可靠的资金监管方式（如银行资金监管）进行操作，确保款项专项用于还贷解押，防止卖家将资金挪作他用导致钱房两空。购买前，亲自到不动产登记中心查询房屋的抵押、查封状态，是必不可少的安全步骤。