我国民法从保护交易安全出发，注重权利外观，把行政登记作为不动产物权的法定公示方式，赋予登记以公信力。

不动产登记，仅仅是权利归属的确认和记载，本身并不直接设定物权。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明，是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。

不动产物权登记所具有的公示效力，是基于保护交易安全、交易秩序及交易效率的需要，根据建设部《城市房屋权属登记管理办法》的规定，房屋登记机关只负责形式审查义务，不负责实质审查，记载于登记簿的权利人为推定的权利人，并不一定是真正的产权人，存在很多隐名代理、交易未完成未变更等现象。

因此当房管部门颁发的产权证记载的权利义务与实际状况不一致时，当事人有权提起民事诉讼，法院经过审理，可以在民事诉讼中直接对实际的权利状态作出认定。