在不动产产权制度中，“合法建造”是权利人原始取得房屋所有权的关键途径。根据《中华人民共和国民法典》第二百三十一条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”这意味着，房屋一旦建成，建造人即在法律上取得所有权，无需等待登记。然而，这一“事实物权”的取得，必须以“合法建造”为前提。那么，究竟如何认定“合法建造”？而在后续办理房屋所有权初始登记时，又需要提交哪些前置证明文件？

一、如何认定“合法建造”？

“合法建造”并非简单的“房屋建成了”，而是指建造行为本身符合国家法律法规，具备合法性和正当性。其认定需满足以下两个核心要件：

1.具备合法的建房手续与审批程序

（1）土地使用权合法：建造人必须依法取得土地使用权，如通过出让、划拨、宅基地审批等方式获得土地权利，并持有《国有土地使用证》或《集体土地使用证》等权属证明。

（2）取得规划许可：在城市、镇规划区内建房，必须取得《建设工程规划许可证》；在乡、村庄规划区内，则需取得《乡村建设规划许可证》。未取得规划许可的建筑，即使建成，也不构成“合法建造”。

（3）符合建设规范：建筑必须符合国家和地方的建筑安全、消防、环保等技术标准，且不得违反控制性详细规划。

2.房屋已实际建成并具备使用功能

“事实行为成就”指房屋已竣工，具备基本居住或使用功能，而非仅完成部分结构。实践中，通常以《竣工验收备案表》或《房屋已竣工的证明》作为建成的证明材料。

只有同时满足“手续合法”与“房屋建成”两个条件，才能被认定为“合法建造”，从而在房屋建成时即取得所有权。

二、房屋所有权初始登记的前置证明文件

尽管权利人因合法建造在房屋建成时即取得所有权，但为实现产权的完整公示、便于交易、抵押、继承等，必须办理房屋所有权初始登记。根据《房屋登记办法》第三十条规定，申请初始登记需提交以下材料：

1.登记申请书：由权利人或其代理人填写，明确登记请求。

2.申请人身份证明：如身份证、户口簿、法人营业执照等，证明申请人资格。

3.建设用地使用权证明：

国有土地：提供《国有土地使用证》或不动产权证书；

集体土地：提供《集体土地使用证》及符合“一户一宅”等政策的证明。

4.建设工程符合规划的证明：

《建设工程规划许可证》及附件；

或由规划部门出具的“规划认定意见”（适用于历史建筑）。

5.房屋已竣工的证明：

《竣工验收备案表》；

或由建设单位出具的《房屋竣工证明》并附测绘报告。

6.房屋测绘报告：由具备资质的测绘机构出具，明确房屋位置、面积、结构等信息。

7.其他必要材料：

建设工程规划许可制度实施前已取得土地的，可不提交规划许可文件；

房地产开发项目还需提交小区配套用房权属说明等。

三、实践中的难点与应对

1.手续不全的历史建筑：许多老旧小区或自建房因年代久远，缺乏规划许可。对此，多地出台“历史遗留问题处理办法”，允许通过承诺制、容缺受理、部门联审等方式补办手续。

2.集体土地上的房屋：宅基地房屋确权需结合《土地管理法》和地方政策，确认建造人具备集体经济组织成员资格，并符合“一户一宅”要求。

3.开发商未配合办证：若开发商失联或拒不配合，业主可凭购房合同、付款凭证、交房证明等材料，申请“单方确权登记”。