在城市发展的进程中，许多建于上世纪八九十年代甚至更早的老旧小区，因历史原因长期未能办理房产证，成为居民心中“悬而未决”的产权难题。这些房屋虽已居住多年，但因缺乏不动产权属证明，在交易、继承、拆迁补偿等方面面临诸多障碍。那么，老旧小区没有房产证，能否确权？又该如何依法合规地完成确权？本文将为您梳理清晰路径。

一、确权前提：区分房屋性质，确认是否合法

确权的第一步是明确房屋的法律属性。老旧小区房屋虽无证，但多数属于合法建造的历史遗留建筑，而非违章建筑。关键在于：是否取得土地使用权或宅基地审批手续；是否符合当时的城乡建设政策；是否存在擅自加建、改建、占用公共空间等违法行为。

若房屋建造合法，仅因政策不完善、手续缺失导致未办证，通常可通过补办程序实现确权；若为违法建筑，则难以获得产权登记。

二、确权路径：依政策补办手续，逐步完善权属

针对历史遗留问题，国家及地方普遍采取“尊重历史、实事求是、分类处理、稳妥推进”的原则。老旧小区确权通常遵循以下流程：

1.成立业主组织或委托代理人

由业主委员会、楼栋代表或委托专业机构牵头，统一协调确权工作；

收集住户意愿，整栋或整小区同步推进，提高效率。

2.申请房屋测绘与权属调查

联系具备资质的测绘单位进行实地测量，出具《房屋测绘报告》；

向不动产登记机构申请权属调查，核实土地来源、建设年代、使用情况等。

3.补办规划、用地等前置手续

若原建设无规划许可，可向自然资源和规划部门申请补办《建设工程规划许可证》或出具“历史遗留问题认定意见”；

补缴土地出让金（如原为划拨用地）、相关税费及罚款（如有）。

4.提交确权登记申请

携带以下材料向不动产登记中心提交申请：

房屋测绘报告；

权属来源证明（如购房合同、房改房批复、单位分房证明等）；

规划、用地审批文件或认定意见；

业主身份证明、分户清单；

完税证明（契税、印花税等）；

公告无异议证明（部分城市要求公示30天）。

5.审核、公告与发证

登记机构审核材料，必要时进行实地核查；

审核通过后进行公告，公告期无异议的，予以登记；

核发《不动产权证书》，权利人依法取得完整产权。

三、特殊情况处理

1.单位自建房或房改房

原属单位集资建房、房改房的，由原产权单位或其主管部门出具权属证明；

若单位已注销，由其上级主管部门或档案保管单位出具证明。

2.存在产权纠纷

邻里之间对面积、界址有争议的，应先协商或通过人民调解、诉讼等方式解决；

法院判决或调解书可作为确权依据。

3.开发商失联或手续不全

可由政府牵头成立专项工作组，依据原始档案、购房凭证、长期居住事实等综合认定；

部分城市允许“承诺制”或“容缺受理”，先行办证，后续补交材料。

四、政策支持与地方实践

近年来，全国多地出台专项政策解决老旧小区确权问题。例如：

湖南、山东等地开展“集中攻坚”行动，对符合规划、无安全问题的老旧小区，简化流程、减免部分费用；

广东、浙江等地推行“历史遗留问题处理办法”，明确补办路径和责任主体；

部分城市对低风险既有建筑免于补办规划许可，直接办理确权。