在城乡建设快速发展的背景下，未取得建设工程规划许可证或未按许可规定建设的房屋（即违法建筑），以及在农村集体土地上建设并向社会公开出售的“小产权房”，成为社会广泛关注的热点问题。这类房屋普遍存在产权不完整、交易风险高、法律地位模糊等问题。那么，它们是否可以通过补办手续或特定政策“转正”，获得合法产权？答案是：视具体情况而定，总体上“严控增量、分类处置存量”，合法化路径极为有限且条件严格。

一、违法建筑：原则上不予确权，但可分类处理

根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定，违法建筑原则上不具有合法产权，不能直接办理不动产权证。但实践中，出于社会稳定和历史成因考虑，对部分存量违法建筑采取“分类认定、区别处理”的政策。

1.可补办手续的情形（极少数）

尚可采取改正措施消除影响的：如未超出规划红线、未影响公共安全和城乡规划，经处罚后可申请补办规划许可、补缴罚款，再办理确权登记。

历史遗留问题：部分上世纪八九十年代建成、无重大安全隐患、已长期居住的房屋，地方政府可能出台专项政策，允许在补缴税费、罚款后补办手续。

2.不得补办、必须拆除的情形

占用基本农田、林地、河道、道路控制区等禁止建设区域；

存在重大安全隐患或严重影响城市规划；

临时建筑超期未拆或擅自改建。

二、“小产权房”：集体土地上建房对外出售，原则上无法获得合法产权

“小产权房”通常指在农村集体土地上，由村集体或开发商建设并向社会公开销售的房屋。其核心问题是：土地性质为集体所有，不具备国有建设用地使用权，无法进入公开市场交易。

1.法律禁止流通

《土地管理法》明确规定，集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；

农村宅基地只能在本集体经济组织成员之间流转，严禁向城镇居民出售；

小产权房未缴纳土地出让金、未办理规划许可，无法纳入不动产统一登记体系。

2.不能通过补办手续“洗白”

若房屋建在集体建设用地上，且符合村庄规划，经审批可用于集体经营性用途（如民宿、仓储），但仍不能向非集体成员出售；

若擅自将宅基地或农用地转为商品房开发，属于严重违法行为，不得补办手续；

个别地区试点“集体经营性建设用地入市”，允许集体土地上建设的物业出租或作价入股，但不允许分割销售给个人。

3.特定政策下的有限“出路”

整治改造项目：部分城市对符合条件的小产权房纳入城市更新或保障性住房体系，通过政府收储、村民合作开发等方式进行合法化改造；

确权试点：个别地区对历史形成的、用于自住的集体房屋进行“房地一体”确权，但仅限于本集体成员，不得上市交易；

拆除或没收：对违法开发、违规销售的，依法拆除或没收，购房者损失自负。

三、风险提示：购买或持有此类房屋需高度谨慎

1.无法办理不动产权证：不能抵押、继承受限、拆迁时可能得不到合理补偿；

2.交易无效风险：买卖合同可能被法院认定为无效，购房者只能主张退款，难以主张房屋所有权；

3.政策不确定性：所谓“未来可转正”多为虚假宣传，国家层面从未出台“小产权房合法化”政策。