在新一轮农村土地制度改革浪潮中，宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”改革成为激活农村沉睡资源、推动乡村振兴的关键举措。这一制度创新在坚守“土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损”底线的基础上，通过科学界定三权权能，既保障了农民基本居住权益，又释放了宅基地的财产价值潜力。其中，宅基地使用权与农房财产权的确权与有限流转，成为改革落地的核心环节。

一、确权为先：夯实“三权分置”的制度根基

确权是流转的前提。只有产权清晰，才能实现资源的有效配置和市场化的有序流转。

1.确权路径：房地一体、应登尽登

改革推进中，各地加快开展房地一体的宅基地和农房确权登记颁证工作。通过权籍调查、测量指界、公示确认等程序，将宅基地所有权确权至农村集体经济组织，将农户的宅基地资格权和农房财产权明确到户，并颁发统一的《不动产权证书》。如浙江新昌、义乌等地已完成全域调查，累计颁发证书数万本，为后续流转奠定法律基础。

2.明确权能边界：三权各归其位

所有权：归农村集体经济组织所有，负责规划管控、收益分配和用途监督；

资格权：属于本集体经济组织成员，体现为无偿取得、长期占有、有偿退出的居住保障权；

使用权：可在资格权基础上依法流转，具有占有、使用、收益权能，是实现财产价值的关键载体。

3.农房财产权同步确权

农民房屋作为私有财产，其所有权与宅基地使用权相分离。通过“房地一体”登记，明确农房可依法继承、抵押、出租，甚至在特定条件下随使用权流转而实现价值变现。

二、有限流转：在放活与管控之间寻求平衡

“三权分置”的核心在于“放活使用权”，但必须坚持“适度”原则，防止资本无序下乡、侵害农民权益。

1.流转方式多元探索

各地试点中，宅基地使用权和农房的流转方式日益丰富，例如：出租：农户将闲置宅基地或农房出租给他人用于民宿、康养、文创等经营性用途；入股：以使用权作价入股村集体经济组织或合作企业，参与分红；合作开发：引入社会资本，采取“农户+集体+企业”模式共建共享；有偿退出：农户自愿退出资格权或使用权，换取安置房、现金或权益凭证（如“以宅换房、换钱、换票”）。

2.流转范围与对象受限

为防范城市资本“圈地”风险，政策明确：使用权流转不得改变集体所有性质；流转对象原则上限定在本集体经济组织成员内部，部分地区允许跨村流转或向返乡创业人员开放；严禁城市居民到农村购买宅基地，不得建设别墅大院、私人会馆；流转期限一般不超过20年，期满后权利回归集体或农户。

3.盘活闲置资源，助力乡村产业

通过流转，大量长期“沉睡”的闲置宅基地被激活。如浙江义乌累计退出宅基地3160户，发放抵押贷款超32亿元；山东禹城推行“无偿退出+保留资格权”模式，为乡村新产业腾出空间；湖北宜城探索跨集体流转，拓展了资源配置边界。

三、制度保障：配套机制协同推进

为确保流转规范、风险可控，配套制度持续完善：1.建立流转平台：设立农村产权交易中心，实现信息发布、合同鉴证、纠纷调处等“一站式”服务；2.完善收益分配机制：明确流转收益归农户和集体所有，政府只收取少量调节金或税费；3.探索抵押担保：推动宅基地使用权和农房财产权纳入金融抵押范围，缓解农民融资难；4.健全退出机制：建立有偿退出、跨村调剂、复垦还耕等机制，实现土地资源动态优化。