在我国城镇化快速发展的进程中，曾有大量房屋仅办理了“房产证”，却因种种原因未能取得“土地证”。这一“有房无地”的历史遗留问题，长期困扰着产权人，影响房屋的交易、抵押、继承等权益行使。随着不动产统一登记制度的全面推行，“房地一体”确权成为解决这一难题的关键路径。通过换发《不动产权证书》，将房屋与土地权利统一登记、一体保护，不仅提升了产权的完整性，也为百姓安居乐业和市场健康发展提供了坚实保障。

一、历史成因：“房地分离”的由来

过去，我国实行“房地分治”的登记体制，房产由住建部门管理，土地由自然资源部门管理。在制度衔接不畅、开发商责任缺失或政策变动频繁的背景下，出现了以下典型情形：1.开发商未完成土地分户：小区土地总证仍在开发企业名下，业主仅取得房产证；2.划拨土地未补缴出让金：如经济适用房、单位集资房等，土地性质为划拨，未办理出让手续；3.登记资料遗失或不全：因年代久远、档案管理不善，导致土地权属材料缺失；4.小产权或违法建设：部分房屋本身未取得合法用地手续，无法纳入正规登记体系。这些情况导致房屋权利“缺腿走路”，产权不完整，交易受限，甚至引发纠纷。

二、制度突破：不动产统一登记带来转机

2015年起，我国全面实施不动产统一登记制度，将原来分散的房产、土地、林地等登记职责整合至自然资源部门，实现“一个窗口受理、一套系统登记、一本证书载明”。这一改革为解决“有房无地”问题提供了制度基础。根据“不变不换”原则，权利人不主动申请变更、转移或抵押的，原房产证继续有效；但一旦涉及交易、抵押、继承等事项，就必须换发《不动产权证书》，实现“房地一体”登记。

三、实现路径：分类施策，有序推进

针对不同情形，各地因地制宜，探索出以下主要解决路径：

1.开发商协助补办，推动整小区确权

对于商品房小区，若土地总证仍在开发商名下，应由开发商牵头补办土地分户手续。流程包括：向自然资源部门申请土地竣工验收；办理土地分宗测量，形成各户土地权籍；补缴土地出让金（如为划拨用地）；与业主共同申请不动产首次登记或转移登记。

业主可凭房产证、身份证、购房合同等材料，配合开发商完成换证。若开发商已注销或失联，可由业主委员会或街道牵头，凭相关证明材料申请“单方确权”。

2.个人申请补登，实现权利整合

对于自建房或已具备土地权属来源的房屋，权利人可直接向不动产登记机构申请补办土地登记。需提交：原房产证；身份证明；建房批准文件（如规划许可、用地批文）；土地权属来源证明（如宅基地使用证、划拨决定书等）。经权籍调查、公示无异议后，登记机构将房屋与土地权利合并，换发《不动产权证书》。

3.政策兜底，化解历史遗留问题

多地出台专项政策，对因非个人原因导致无法办证的历史遗留问题予以“容缺办理”：可凭购房合同、税费缴纳凭证、物业证明等材料，经公告后予以确权；对划拨用地上的住房，允许补缴出让金后转为出让用地，再办理登记；明确“谁审批、谁负责”，由原审批单位出具证明，避免群众“跑断腿”。

四、关键环节：确保“房地一体”落到实处

1.权籍调查先行：通过实地测量、界址确认，建立房屋与土地的空间关联，确保“房地一致”；

2.数据整合共享：打通住建、自然资源、税务等部门数据壁垒，实现信息互通；

3.证书统一载明：《不动产权证书》上明确记载房屋所有权、土地使用权类型、使用期限、面积等信息，实现“一证载全、一码关联”。