首先要明确一个前提：债务人是否拥有房屋的“出租资格”，取决于他是否取得房屋所有权。根据《民法典》第二百零九条，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。” 也就是说，只要债务人已经和卖方办理了房屋过户登记（哪怕房款是借的、还没付清），他就成为法律意义上的房屋所有权人，依法享有对房屋的“占有、使用、收益、处分”四项权能——而出租房屋，正是“收益权”的典型体现，原则上是合法的。

但有一个重要例外：如果借款合同或购房合同中明确禁止出租，债务人就不能擅自出租，否则会构成违约。比如两种常见场景：一是债务人向卖方分期借款买房，双方在购房合同中约定“未付清全部房款前，乙方（债务人）不得将房屋出租、抵押”，目的是防止债务人通过出租转移房屋收益，影响卖方回款；二是少数特殊借款（如小额贷款公司的房产抵押借款），债权人可能在借款合同中添加“未清偿债务前，抵押房产不得出租”的条款，避免租赁关系影响后续债权实现（比如债务人违约时，租赁可能给房产拍卖带来障碍）。

根据《民法典》第五百零九条，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，如果合同中有明确的禁止出租条款，债务人擅自出租就违反了合同约定，债权人有权要求其停止出租行为，甚至根据合同约定主张违约金、解除借款或购房合同（比如卖方可能要求收回房屋，银行可能要求提前清偿全部贷款）。

对债务人而言，一是“告知义务”不能少。即使合同没禁止出租，若房屋存在抵押（比如按揭买房时抵押给银行），最好主动告知租客房屋的抵押状态——虽然出租不影响抵押权，但如果后续债务人无法偿还借款，银行行使抵押权拍卖房屋时，根据《民法典》第四百零五条，“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响；抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。简单说，若抵押在先、出租在后，租客可能面临“房子被拍卖后，新业主要求解除租赁合同”的风险，若债务人未提前告知，租客可能反过来追究其赔偿责任（比如赔偿搬家损失、租金差价）。

二是“租金用途”要合理。如果借款合同中约定“借款需优先用于支付房款”，债务人不能将租金随意挥霍，否则可能被债权人认定为“未按约定使用借款”，进而触发违约条款。比如向卖方分期借款时，卖方可能要求债务人将租金用于抵扣剩余房款，若债务人拒绝，卖方有权主张违约。

对租客而言，租房前要做好“背景调查”，避免踩坑。首先查看房屋的不动产权证，确认房东（债务人）是否为登记的所有权人——若未过户，债务人根本没有出租权，租了可能面临“原房主收回房屋”的风险；其次询问房款支付情况，是否存在未还清的借款、抵押，以及借款合同是否禁止出租；最后在租赁合同中明确“若因房屋权利纠纷（如债权人收回房屋）导致租赁无法继续，房东需承担何种赔偿责任”，留存好相关证据（如房产证复印件、房东的承诺录音），万一出现问题能依法维权。