“借亲戚名字买房避限购，房子却被法院查封”，这类纠纷近年频发。很多人误以为 “实际出钱就该是房主”，却踩了法律的 “大坑”—— 房屋归属的核心不是出资，而是物权登记效力与合同关系边界。

根据《民法典》第二百零九条，不动产物权以登记为准。最高法案例明确，借名买房本质是实际出资人与登记人之间的债权约定，无法直接对抗外部债权人。比如李某借弟弟名义买房，房屋预售登记在弟弟名下，后弟弟欠债导致房屋被查封，李某以实际出资为由提执行异议，法院最终驳回，因为其仅享有要求过户的债权，优先级低于申请执行人的债权。

实务中三大风险需警惕：一是登记人反悔，若出资凭证不全，可能丧失房屋权益；二是房屋被抵押或查封，实际出资人难以对抗第三方；三是继承纠纷，登记人去世后，其继承人可能主张房屋所有权。

建议借名时签订书面协议，明确房屋归属、过户条件，保留全部出资凭证，且避免为规避政策借名 —— 法院会因 “主观过错” 加重实际出资人的风险责任。