“签了购房合同才发现房子被查封”，买方能否要回房款？卖方需承担什么责任？这类问题的答案，取决于查封时间与合同履行状态。

《民法典》第五百九十七条规定，标的物被查封导致无法交付的，买受人可解除合同并主张赔偿。若查封发生在签约前，卖方隐瞒则构成欺诈，买方不仅能退房款，还可要求赔偿房屋差价损失；若查封发生在签约后，卖方需在合理期限内解除查封（如清偿债务），否则视为违约。

但有例外：若买方已知房屋被查封仍自愿购买，且同意帮卖方解封，合同有效，但买方需承担解封失败的风险。上海某案例中，买方同意垫付房款解封，结果解封后房屋再被其他法院查封，买方起诉解除合同，法院支持退房款，但不支持差价赔偿，因买方明知风险。

提示：签约前务必到不动产登记中心核查房屋状态（有无查封、抵押）；合同中增设 “查封条款”，约定 “若房屋被查封，卖方需 3 日内通知，逾期赔偿总价 15%”。