“债务人欠我钱，约定以房抵债，却又把房卖了”—— 以房抵债纠纷的本质，是协议仅产生债权效力，未过户则不发生物权变动，债权人常因混淆二者关系陷入 “钱房两空”。

《民法典》第二百零九条明确不动产物权以登记为准。最高法曾公布典型案例：甲欠乙 100 万元，约定将房屋抵偿债务，未办理过户，后甲又将房屋卖给不知情的丙并过户，乙起诉要求确认房屋归己，法院驳回其诉求，因乙仅享有债权，无法对抗丙的物权。但乙可主张甲承担违约责任，要求赔偿房屋差价损失。

实务中以房抵债的三大风险需警惕：一是 “流押条款” 无效，即约定 “到期不还债房屋直接归债权人”，法院会认定该条款无效；二是房屋存在抵押或查封，无法办理过户，抵债协议沦为空文；三是债务人一房多抵，多个债权人争抢房屋。

规避风险需把握两个关键：一是签订抵债协议后 15 日内办理预告登记，虽不产生物权，但可防止房屋被擅自出售或抵押；二是明确 “过户期限” 与 “违约成本”，约定 “到期未过户，债务人需按日支付房款 1‰的违约金，且仍需偿还原债务”；若房屋已被查封，可向法院提出执行异议，提交抵债协议、付款凭证等证据，证明在查封前已达成抵债合意且实际占有房屋。