一、基本案情

买卖双方通过房产中介签订存量房买卖合同，约定买方以总价370万元购置涉案房屋，先行支付50万元定金，卖方需在约定期限内办理解押及注销抵押手续，保障交易正常推进。合同订立后，买方依约足额支付全部定金。后因房价大幅上涨，卖方未按期完成解押义务，多次明确拒绝继续履约。双方曾协商变更付款方式协助解押，但未达成一致。卖方后续自行退还定金，并主张系买方先行违约。买方诉至法院，要求卖方按照定金罚则承担50万元违约责任。

二、律师评议

本案核心裁判要点：房屋买卖合同合法有效，卖方拒不履行解押、配合过户等核心合同义务，致使交易目的彻底落空，构成根本违约；即便卖方已退还定金，仍不免除其违约责任，守约方有权依法适用定金罚则追责。合同明确约定解押为卖方专属义务，买方已完全履约，无任何过错。卖方因房价上涨恶意毁约，逾期未完成解押，且后续另行售房，直接导致合同无法继续履行。

双方磋商变更付款方案未果，不构成买方违约，不能作为卖方免责依据。定金罚则旨在制裁根本性违约、维护交易诚信与稳定，定金退还仅为资金返还行为，不代表违约责任消灭。法院据此判令卖方承担定金罚则责任，有效遏制房产交易中恶意毁约、坐地起价的不诚信行为。

三、法条依据

1.《中华人民共和国民法典》第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务，秉持诚实信用原则履行合同附随义务。

2.《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

3.《中华人民共和国民法典》第五百八十六条：当事人可以约定定金作为债权担保，定金交付后定金合同成立，合法有效的定金条款对双方具有约束力。

4.《中华人民共和国民法典》第五百八十七条：收受定金的一方不履行合同义务致使合同目的无法实现的，应当双倍返还定金，守约方有权主张适用定金罚则。

5.《中华人民共和国民法典》第五百九十一条：违约方不得以退还定金为由免除法定及约定的违约责任，守约方仍可依据合同约定主张违约赔偿。