一、基本案情

买卖双方通过房产中介签订存量房买卖合同及配套协议，约定买方以723万元总价购置涉案房屋，支付50万元定金，卖方需在约定期限内完成房屋解押及抵押注销手续，同时明确了双方违约责任与赔偿标准。合同履行期间，买方依约足额支付定金，积极配合交易推进。卖方因房价上涨，未按期履行解押核心义务，多次拒绝履约，后续才解除房屋抵押并另行售房。双方曾协商变更付款方案但未达成一致，卖方主张买方先行违约。买方诉至法院，主张定金利息、逾期违约金、房屋差价、税费等多项违约损失赔偿。

二、律师评议

本案核心裁判要点：房屋买卖合同合法有效，卖方拒不履行解押、配合过户的核心合同义务，构成根本性违约，需赔偿买方房屋溢价等实际损失；法院可结合合同履行情况、过错程度、评估差价据实酌定赔偿金额，并非完全依据原告诉请全额支持。本案中买方全程依约履约，无任何违约行为，双方磋商变更交易方案未果，不能归责于买方。

卖方恶意拖延解押、单方毁约并另行售房，是合同无法履行的唯一过错方。对于买方主张的多项损失，法院区分损失性质裁判：支持定金利息、房屋差价等直接实际损失；不予支持未实际发生的逾期履约违约金、与本案无关联的购房税费损失，兼顾守约方权益保护与损失填平原则，裁判尺度公正合理。

三、法条依据

1.《中华人民共和国民法典》第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务，秉持诚实信用原则履行合同附随义务。

2.《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。

3.《中华人民共和国民法典》第五百八十四条：违约方造成守约方损失的，赔偿范围包括实际损失与可得利益损失，不得超过违约方订立合同时可预见的损失范围。

4.《中华人民共和国民法典》第五百八十五条：当事人可约定违约金，约定违约金过低的，法院可根据实际损失予以调整，据实酌定赔偿数额。

5.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：因出卖人违约导致合同解除的，买受人可主张房屋差价等可得利益损失。