一、基本案情

买方与房屋登记权利人签订存量房买卖合同，约定固定总价分期支付购房款，亲属全程参与交易、代收定金，买方有理由相信其具备代理权限。合同履行期间，房屋权利人突发离世，房屋权属陷入待定状态，资金监管、按期付款等交易流程客观无法推进。后续亲属通过司法确权取得房屋完整产权并完成过户登记。房价上涨后，卖方亲属以买方逾期付款构成根本违约为由，主张解除合同、索要高额违约金。买方抗辩未付款系客观事由导致，不存在违约行为，诉请继续履行合同、办理过户手续。

二、律师评议

本案核心裁判要点：亲属全程参与交易、代收房款并出示权属约定材料，构成合法表见代理，产权继承人需承继原合同权利义务；因卖方离世、权属未定等客观障碍导致买方逾期付款，不可归责于买方，不构成根本违约，合同应当继续履行。案涉交易真实自愿、内容合法，买卖合同合法有效。卖方亲属全程主导磋商、收款，交易相对方善意无过失，表见代理成立，权属变更不影响合同效力。

合同逾期履行系权利人死亡、产权待定、交易流程停滞等客观重大情势变更所致，并非买方恶意拖延履约。卖方亲属确权后未主动告知交易进展、未配合恢复履约，反而事后追责买方违约、单方主张解约，缺乏事实与法律依据。法院依法驳回卖方全部反诉请求，判令双方继续履约，既恪守诚实信用原则，稳定房产交易秩序，也有效遏制房价上涨后的恶意违约行为。

三、法条依据

1.《中华人民共和国民法典》第一百七十二条：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。

2.《中华人民共和国民法典》第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务，秉持诚实信用原则履行合同义务及附随义务。

3.《中华人民共和国民法典》第五百三十三条：合同成立后发生当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的，可依据情势变更规则调整履行方式。

4.《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：合同法定解除需以一方根本违约为前提，非因当事人过错导致履约不能的，不适用合同解除规则。

5.《中华人民共和国民法典》第一千一百六十一条：继承人在继承遗产范围内，承继被继承人的财产性合同权利与义务，应当继续履行合法有效的合同。