一、基本案情

涉案房屋原为单位分配给退休职工的老旧住房，年久失修存在安全隐患。经单位批准，该职工与两名亲属共同协商，由两名亲属全额出资翻建房屋，三方口头约定翻建后房屋归三人共同共有，后续房屋出租收益亦由三人平均分配。房屋翻建多年后，片区启动棚户区改造，三方协商由其中一名亲属作为代表，统一签署拆迁安置补偿协议及安置房买卖合同，取得货币补偿款与两套定向安置房指标。后续其余两方就拆迁利益分割产生争议，部分当事人私下订立协议试图独占全部安置权益，出资亲属诉至法院，主张依法分割共有拆迁利益。

二、律师评议

本案核心裁判要点：多方合意出资翻建房屋、长期共享房屋收益，形成事实共有关系，拆迁安置对应的合同权益及补偿利益，应按共有份额均等分割，内部单方处分协议不得对抗合法共有权利人。本案虽无书面共有协议，但三方长期均分租金收益的行为，足以印证事实共有关系真实有效。拆迁手续仅由一方名义代办，不改变三方共有的实质权属。

部分当事人在明知存在其他共有权利人的情况下，私下签订权益处分协议，属于单方处分共有财产，对其他权利人无法律约束力。法院结合房屋土地来源、翻建出资贡献、收益分配惯例，兼顾原土地权利人权益，酌情平衡各方利益，最终认定安置房合同权利由三人均分，对剩余补偿款合理分配，既尊重事实共有状态，也符合公平原则。

三、法条依据

1.《中华人民共和国民法典》第二百九十七条：不动产可以由两个以上组织、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。多方合意出资建房、共享收益，依法成立事实共有关系。

2.《中华人民共和国民法典》第二百九十八条：按份共有人对共有的不动产按照其份额享有所有权，共有财产产生的收益、拆迁权益，应由全体共有人按份享有。

3.《中华人民共和国民法典》第三百零一条：处分共有的不动产，应当经全体按份共有人同意，部分共有人私下订立的独占权益协议，对其他共有人不发生法律效力。

4.《中华人民共和国民法典》第四百六十九条：当事人订立合同，可以采用口头形式或其他形式，口头合意+长期实际履行行为，可依法认定合法有效的共有约定。

5.《中华人民共和国民法典》第五百零九条：当事人应当遵循诚信原则，按照约定全面履行义务，合理分割共有财产利益。