一、基本案情

某村宅基地原登记于已故村民名下，经法院生效调解书析产确认，涉案院落房屋由逝者配偶、儿媳及孙女分别继承，三方均属合法产权人、适格被拆迁人。后续片区启动拆迁，拆迁实施单位及镇政府明知房屋存在多名合法权利人，未全面核实产权情况，仅与逝者配偶的委托代理人单方签订全套拆迁补偿、补助协议，将全部拆迁利益统一纳入协议范围，遗漏其余合法产权人的安置权益，严重侵害他人合法权益。三原告据此诉请确认涉案拆迁协议无效，并主张租房损失、重新签约安置等诉求。

二、律师评议

本案核心裁判要点：拆迁机关签订补偿协议前，负有全面核查被拆迁房屋产权、列明全部合法被安置人的法定职责，遗漏生效法律文书确认的合法产权人、单方签约侵害他人权益的，拆迁协议依法无效。涉案房屋产权已经司法文书明确分割，多名当事人均享有合法物权及拆迁安置资格。拆迁单位片面依据户籍信息确定被拆迁人，未尊重司法确权结果，签约程序存在重大瑕疵，构成侵害第三人合法权益的无效情形。

同时，协议虽未完成最终盖章备案，但双方已实际履行拆除交接义务，合同实质成立，不影响当事人主张协议无效的权利。此外，协议无效仅否定违法签约行为，不影响老人基于自身产权份额取得的安置房屋及家庭内部合法财产分割效力；法院同时明确，重新签约安置属于行政处置范畴，不属于民事审理范围，租房损失无有效证据支撑，依法不予支持。

三、法条依据

1.《中华人民共和国民法典》第一百五十四条：行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。拆迁签约遗漏合法产权人，侵害第三人拆迁安置权益，符合合同无效法定情形。

2.《中华人民共和国民法典》第四百九十条：当事人采用合同书形式订立合同，在签字盖章前，一方已履行主要义务，对方接受的，合同成立。涉案协议虽未盖章，但已实际开展房屋拆除履约行为，协议实质成立，可依法审查效力。

3.《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第十二条：行政协议存在重大且明显违法情形的，应当确认无效，且可适用民事法律规范认定协议效力。拆迁机关未依法核查全部产权人，遗漏适格被拆迁人，属于重大程序违法。

4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，举证不能的，承担不利后果。原告主张的租房损失证据不足，依法不予支持。