一、基本案情

某村老宅宅院登记在村民祖辈名下，祖辈去世后由其子女继承共有。1993年，房屋共有人之一与外村买受人签订房屋买卖草契，转让涉案宅院，外村买受人长期占有、翻新房屋并持有宅基地证件。2009年，该外村买受人将宅院转售给本村集体经济组织成员原告，签订买卖协议并经村委会盖章确认，原告全款购房后入住并经审批扩建房屋。后房屋原权利人亲属主张前手交易无效、双方恶意串通，否认涉案买卖协议效力，双方引发合同效力及房屋确权纠纷，原告诉至法院维权。

二、律师评议

本案核心裁判要点：农村房屋连环买卖中，中间买受人非本村集体成员、交易虽存在瑕疵，但最终受让人为本村集体经济组织成员，未导致宅基地使用权外流，最终一手买卖合同合法有效。农村宅基地使用权具有严格的人身依附性，仅限本村集体成员享有，外村村民购买农房的交易因违反强制性规定无效。

但本案交易具有连续性，原告作为本村村民，具备合法购房主体资格，交易经村委会见证，已实际付款、长期占有使用房屋并合规扩建，不存在恶意串通损害他人权益的情形。同时，原权利人二十余年未对房屋流转提出异议，视为默许认可交易行为。法院区分连环交易各环节效力，优先维护最终合法交易的稳定性，契合农村房地一体原则与交易安全原则。此外，房屋确权与合同效力属于不同法律关系，确权诉求需另案处理。

三、法条依据

1.《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规强制性规定的民事法律行为无效。农村宅基地仅限本村集体成员流转，外村人员受让农房的交易无效，但不影响合法后手交易效力。

2.《中华人民共和国民法典》第四百六十五条：依法成立的合同，受法律保护。最终受让人为本村集体成员，案涉2009年买卖协议符合法律规定，合法有效。

3.《中华人民共和国土地管理法》第九条：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。宅基地使用权不得向集体外人员流转，本村内部流转合法有效。

4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人无有效证据证明恶意串通、无权处分的，应承担举证不能的不利后果。