一、基本案情

卖方企业与买方个人通过中介机构签订存量房屋买卖合同及补充协议，约定以总价700万元交易涉案房屋，明确付款节点、贷款审批时限及6月1日前办理过户登记的义务，同时约定买方逾期付款超十五日，卖方有权解约并主张违约金。合同履行中，买方私自与房屋租户协商，提前解除租赁关系，致使房屋实际状态与首次评估存档状态不符，引发贷款评估、审批流程延误。因买方未能按期完成资金监管存入义务，交易严重逾期。卖方据此发送书面解约通知，买方收到后拒不认可自身违约，反诉要求继续履行合同并索赔违约金。

二、律师评议

本案核心争议为房屋交易延误的归责主体、买受人逾期付款是否构成根本违约、守约方单方解约效力及违约金调整规则。首先，案涉房屋买卖合同合法有效，对双方具有强制约束力。本次交易延误根源系买方单方提前清退租户，导致房屋现状与评估材料不一致，贷款审批受阻，不属于卖方履约瑕疵，卖方无需承担违约责任。其次，买方未按合同约定时限完成资金监管付款义务，逾期远超十五日，已构成根本违约，合同约定的法定及约定解除条件成就，卖方发送的解约通知合法有效，合同自通知送达之日正式解除。最后，法院结合合同实际履行进度、双方过错程度，对高额违约金酌情调低，同时以买方已付房款折抵违约金，平衡双方利益，驳回买方继续履行合同的反诉请求，符合公平及诚信原则。

三、法条依据

1.《中华人民共和国民法典》第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行协助、配合等附随义务。

2.《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后仍未履行，或迟延履行致使合同目的无法实现的，守约方有权解除合同。

3.《中华人民共和国民法典》第五百六十五条：当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。

4.《中华人民共和国民法典》第五百八十五条：当事人约定的违约金过高的，人民法院可以根据当事人请求，结合实际损失、履约情况、过错程度予以适当减少。

5.《中华人民共和国民法典》第五百六十六条：合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、赔偿损失。