一、基本案情

案外房企与餐饮企业签订房屋租赁合同，约定租期、租金标准及逾期付租解约条款。合同履行期间，案外房企因债务问题，以涉案租赁房屋作价抵偿工程款，通过协议及移交手续，将房屋权属及对应租赁权益整体转让给建筑公司。自权属变更后，餐饮企业未再支付租金，其拒付理由为不认可出租主体变更。建筑公司诉至法院，主张对方逾期付租构成根本违约，要求解除合同、腾退房屋、恢复原状并支付拖欠租金。法院认定本案适用买卖不破租赁规则，餐饮企业非恶意拖欠租金，驳回解约及腾退诉求，仅判令其支付对应租期租金。

二、律师评议

本案核心裁判要点为租赁期内房屋所有权变动，不影响原租赁合同效力，新产权人依法承继出租方权利义务。涉案房屋以抵债方式完成权属转移，属于合法的物权变动情形，适用买卖不破租赁规则，承租人不得以主体变更为由拒绝履行租金支付义务。

同时，法院区分了恶意拖欠租金与合理抗辩拒付的情形，承租人因权属转让争议暂缓支付租金，主观无违约恶意，不满足法定合同解除条件，守约方无权单方解约、收回房屋。该案明确了不动产抵债引发租赁主体变更的处理规则，平衡了新产权人的收益权与承租人的履约抗辩权益。

三、法条依据

1.《中华人民共和国民法典》第四百六十五条：依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。

2.《中华人民共和国民法典》第七百二十五条：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

3.《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。

4.《中华人民共和国民法典》第七百二十一条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。