一、基本案情

案外房产企业与经营性企业签订长期房屋租赁合同，明确约定租金标准、付款方式及逾期付租超三十日可解约的条款。因案外房企拖欠建筑企业工程款，双方达成以房抵债协议，将涉案租赁房屋权属及租赁权益整体转让、移交，自次年起由建筑企业承接出租人权利。承租企业因对出租主体变更存在争议，且原出租人拒收租金，未向新权利人支付后续租金。建筑企业以此主张承租方根本违约，诉请解除合同、腾退房屋、恢复原状并支付拖欠租金，法院最终认定承租方无恶意违约行为，仅支持租金支付诉求。

二、律师评议

本案核心裁判要点为租赁期内房屋权属变动适用买卖不破租赁原则，承租人非恶意迟延付租不构成法定根本违约。涉案房屋以抵债形式完成权属转移，合法有效，新权利人依法承继原出租人的全部合同权利义务，具备合法诉讼主体资格，承租人不得以主体变更为由拒付租金。

同时，合同解除需以一方根本违约、致使合同目的无法实现为前提。本案承租人未付租金系权属变更争议、原权利人拒收租金所致，主观无恶意，不满足约定及法定解约条件。法院兼顾交易稳定与诚信原则，仅判令支付欠付租金，驳回解约、腾退诉求，明确了欠租行为与根本违约的司法认定边界。

三、法条依据

1.《中华人民共和国民法典》第四百六十五条：依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。

2.《中华人民共和国民法典》第七百二十五条：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

3.《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。

4.《中华人民共和国民法典》第七百二十一条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。