一、基本案情

涉案院落房屋系当事人父母婚后出资修建，长期未翻建。父母在村委会见证下主持家庭成员分家，签订书面分家协议，明确将涉案院落房屋分配给幼子所有。因早年户籍、婚姻等原因，案涉宅基地使用权错误登记在兄长名下。分家完成后，幼子长期实际居住使用涉案房屋并保管权属证件，母亲也按协议在院内居住。后当事人为厘清房屋权属，诉至法院要求确认房屋归其居住使用，兄长对分家事实及原告诉求均予以认可。

二、律师评议

本案核心裁判要点为家庭合法分家协议效力优先于不动产登记外观。家庭成员在基层组织见证下自愿订立的分家协议，系全体家庭成员真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。物权登记仅具有对外公示效力，并非确定家庭内部权属的唯一依据。

在家庭内部财产分割纠纷中，若分家协议、长期居住事实、证件保管状态能够相互印证，即便房屋宅基地登记人与实际权利人不一致，法院亦可依据分家约定确认真实权属。本案明确了分家析产协议对内确权效力，有效纠正了登记与实际权属不符的问题，维护了家庭分家秩序的稳定性与当事人合法权益。

三、法条依据

1.《中华人民共和国民法典》第二百三十四条：因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。

2.《中华人民共和国民法典》第二百一十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

3.《中华人民共和国民法典》第一百四十三条：具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。