一、基本案情

某银行分支机构与购房人、房地产开发企业签订房屋按揭贷款及抵押合同，约定银行向购房人发放大额购房贷款，购房人以所购房屋提供抵押担保，开发商协助办理抵押登记手续。银行依约足额发放贷款后，因开发商涉诉导致项目财产被查封，涉案房屋始终未完成初始登记，无法办理抵押登记。银行起诉要求购房人与开发商协助办理抵押登记，经查涉案房屋无任何有效不动产登记信息，不具备登记条件，法院驳回银行全部诉讼请求。

二、律师评议

本案核心裁判要点为合同履行需以客观条件具备为前提，标的房屋无有效登记时，办理抵押登记的合同义务属于法律上无法履行的情形。案涉贷款、抵押合同均为各方真实意思表示，合法有效，各方本应依约履行义务。但不动产抵押登记依托于合法有效的房屋权属登记，属于法定前置条件。涉案房屋未完成不动产初始登记，权属状态不明，客观上不具备抵押登记办理条件，依据法律规定，当事人无需继续履行无法实现的合同义务。银行债权并未灭失，可待后续房屋完成产权登记、具备办理条件后，另行起诉主张协助办理抵押登记的权利，保障自身信贷权益。

三、法条依据

1.《中华人民共和国民法典》第五百八十条：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……

2.《中华人民共和国民法典》第二百零九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

3.《中华人民共和国民法典》第四百零二条：以建筑物和其他土地附着物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。

4.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。

5.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供有效证据的，需承担举证不能的不利后果。