一、基本案情

银行与购房人、房地产开发企业签订按揭贷款及抵押合同，约定银行向购房人发放大额购房贷款，购房人以所购商品房提供抵押担保，开发商承担协助办理抵押登记及阶段性保证责任。银行已足额发放贷款，但因案涉楼盘土地存在权属争议，项目始终无法完成产权初始登记，案涉房屋无有效不动产登记信息，长期无法办理抵押手续。银行起诉请求两方被告协助办理抵押登记，购房人主张自身正常履约、对登记不能无过错，开发商亦认可房产不具备登记条件，法院最终驳回银行全部诉讼请求。

二、律师评议

本案核心裁判规则为办理不动产抵押登记以房屋具备合法有效产权登记为法定前置条件，客观履行不能时，守约方无权强制对方履行。案涉贷款合同、抵押合同均系各方真实意思表示，合法有效，各方本负有依约协助办理抵押登记的合同义务。但因开发商原因导致项目产权登记停滞，房屋权属状态不明，属于事实上履行不能，而非当事人恶意违约。银行债权及抵押权益并未消灭，可待后续项目完成产权备案、具备登记条件后，另行主张权利。同时，购房人正常履约还贷、对登记无法办理无过错，无需承担本案诉讼成本。

三、法条依据

1.《中华人民共和国民法典》第五百八十条：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是事实上不能履行的，人民法院不予支持。

2.《中华人民共和国民法典》第二百零九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生物权效力。

3.《中华人民共和国民法典》第四百零二条：以建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。

4.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条：被告经传票传唤无正当理由拒不到庭的，可以缺席判决。

5.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，未能提供证据予以证明的，应当承担举证不能的不利后果。