一、基本案情

原、被告早年签订农村房屋买卖协议，原告将自有村属院落房屋出售给被告。后经生效判决认定，双方房屋买卖合同因违反法律强制性规定归于无效。原告多次起诉要求确认房屋归其所有、判令被告腾退房屋，均因涉案房屋已由被告整体翻建改造、原有房屋实物形态灭失，且被告无其他居所、暂不具备腾退条件被驳回。原告再次起诉确权、腾退并主张高额占有使用费，法院结合房屋现状、居住事实，驳回确权及腾退请求，依法酌定支持合理占有使用费用。

二、律师评议

本案核心裁判规则为合同无效后的返还义务以原物存在为前提，原房屋因翻建灭失的，不再支持实物返还，但占用利益仍需返还。农村房屋买卖合同被确认无效后，若买受人已对房屋进行整体拆除、重建，原有标的物物权因事实行为归于消灭，出卖人无法依据原物权主张确权和腾退。同时，买受人长期占有、使用涉案院落房屋，实际享有居住利益，即便合同无效、房屋无法返还，仍应向出卖人支付对应期间的占有使用费。法院结合当地农村房屋租赁市场行情、占用时长分段酌定费用标准，既遵循物权及合同无效返还规则，也平衡双方当事人财产权益，杜绝一方无偿占有获利。

三、法条依据

1.《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。农村宅基地房屋向非本集体成员出售的，买卖合同依法无效。

2.《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失。

3.《中华人民共和国民法典》第二百三十一条：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。原有房屋被拆除重建后，原物权归于消灭。

4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。举证不足以佐证诉求的，应承担不利法律后果。