【基本案情】

徐某甲与鲍某系夫妻，涉案房屋位于北京市海淀区新街口西里某小区（原址为西城区，改海淀区），登记在徐某甲名下，系夫妻共同财产，于2007年取得产权证。徐某甲与刘某甲系舅甥关系，刘某甲与罗某系夫妻，刘某乙系二人之女。2006年，经徐某甲、鲍某同意，刘某甲一家搬入涉案房屋居住，期间主动支付少量使用费（2006年至2015年每月约1000元，2016年每月约2500元）。自2017年1月1日起，刘某甲一方未再支付费用。徐某甲、鲍某曾于2018年、2020年两次起诉腾房，后因刘某甲之母徐某丙（案外人）提起确权之诉而中止或撤诉。徐某丙三次起诉确权，均在一审判决后撤诉或被发回重审，最后一次于2021年撤诉后，徐某甲、鲍某再次起诉要求刘某甲一家腾退房屋。刘某甲辩称其母亲徐某丙已另案起诉合作购房合同纠纷，主张房屋50%产权，故其居住有权源。法院经审理认为，涉案房屋登记在徐某甲名下，所有权明确，刘某甲一家无权占有，案外人的合同纠纷不影响物权保护，故判决支持腾退请求，并给予六十日宽限期。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为，本案系典型的物权保护纠纷，核心争议在于被告以案外人主张所有权为由抗辩腾退是否成立。首先，根据《民法典》第二百零九条，不动产物权以登记为准，涉案房屋登记在徐某甲名下，且系夫妻共同财产，徐某甲、鲍某依法享有占有、使用、收益和处分的权利。其次，被告虽主张依据案外人徐某丙的委托居住，但徐某丙并未取得房屋所有权，且其另案起诉的合作购房合同纠纷属于债权纠纷，尚未有生效判决确认其对房屋享有权利，该债权主张不能对抗已登记的所有权。再次，被告长期占用房屋，在原告明确要求返还后拒绝腾退，构成无权占有，原告有权依据《民法典》第二百三十五条请求返还原物。法院给予六十日宽限期，既考虑了被告寻找新住所的实际需要，又保护了原告的物权，处理合理。本案提示，房屋所有权以登记为公示要件，案外人的债权争议不影响登记权利人行使物权保护请求权。

【法条依据】

本案法律依据包括《中华人民共和国民法典》第二百零九条（不动产物权登记生效）、第二百三十五条（返还原物请求权）、第二百四十条（所有权内容），以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条（举证责任）。依据上述规定，徐某甲作为登记所有权人，其物权受法律保护；刘某甲一家未取得合法占有权源，应予返还。案外人的另案诉讼不构成本案中止审理的法定事由。举证责任分配原则亦适用于被告对有权占有的证明责任。