【基本案情】 20071203，原告李某辉与第三人某某公司签订《房屋买卖协议》《房屋转贷协议》，向某某公司购买综合楼整体 11 层，其中案涉 12 层房产登记所有权人为程某。协议约定由李某辉代为偿还程某名下房屋按揭贷款。李某辉后续结清该房屋贷款，长期占有使用房屋，也缴纳了过户相关税费，但始终没有完成过户。

后程某补办不动产权证，将房屋设立抵押。李某辉起诉，请求判令程某协助办理过户、涤除房屋上的抵押。

被告程某抗辩：本人未授权第三人卖房，属于第三人无权处分；合同是原告与第三人签订。 第三人某某公司述称：其仅为房屋承租人，并未取得程某卖房授权。

法院查明：没有证据证明程某授权第三人出售案涉房屋，买卖、转贷协议均无程某签字确认，属于第三人无权处分。虽然原告实际占有房屋、偿还贷款，但并未与产权人程某达成房屋转让合意。

法院判决： 驳回原告李某辉全部诉讼请求；案件受理费 38800 元、保全费 10000 元、公告费 200 元，全部由李某辉负担。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

无权处分的核心后果：在没有产权人追认、也不满足善意取得的前提下，不能直接要求产权人履行过户、解押义务。本案买卖合同是买受人和第三人签订，没有房屋所有权人程某的书面授权、签字，事后程某也不予追认，属于无权处分。

仅实际占有房屋、代还贷款、缴纳税费，不等于直接取得物权。不动产物权变动以登记为原则，占有不等于所有权。

证人与原告存在利害关系，又无其他客观证据佐证，证人证言法院不予采信。

原告的救济路径：可依据合同相对性，向合同相对方即第三人某某公司主张违约责任、赔偿损失，而不能直接强制原产权人程某过户解押。

合同约定仲裁条款，本案被告提出管辖 / 仲裁抗辩，但本案法院继续实体审理，最终以实体不支持原告诉请结案。

【法条依据】 1.《中华人民共和国合同法》第一百三十二条：出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。 2.《中华人民共和国物权法》第三十九条：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。