【基本案情】 黄某华与吴某藩签订两份《合作协议》，约定黄某华提供宅基地地块，吴某藩全额出资建房，建成房屋各按50% 分割；遇政府征收，各自分得房屋对应的拆迁利益归各自所有。吴某藩委托他人施工建房，房屋仅完成主体框架，并未全部完工。吴某藩、黄某华二人均不属于案涉土地所在村集体成员。

后案涉房屋被纳入机场扩建征收范围，黄某华将案涉六栋房屋分别登记至张某杭、黄某明、黄某雄、宋某群、张某云名下，该五人分别签订征收补偿安置合同，领取对应货币补偿；安置房、车位尚未实际分配到位。吴某藩起诉，请求判令黄某华支付拆迁补偿款 350 万元，其余五被告在各自补偿范围内承担连带清偿责任。

黄某华抗辩：双方已口头变更分配方案；合作协议因非本村村民合作建宅基地房屋应属无效；签约、搬迁奖励、安置房车位具有人身属性不应分割；本案应先行政前置处理。黄某明等人抗辩不是合同相对方，不应承担连带责任。

法院认定：案涉《合作协议》属于变相转让宅基地使用权，违反法律强制性规定，协议整体无效。本案是合同无效后的补偿利益分配纠纷，不属于土地权属争议，无需行政前置处理。 可用于分配的仅为房屋、构筑物对应的货币补偿，签约奖励、搬迁奖励、安置房、车位属于针对被征收主体的人身性福利，不予分割。经核算，可分配总基数 2344081.44 元，参照原协议 50% 分配约定，吴某藩应分得1172040.72 元。 同时，黄某明、黄某雄、宋某群、张某杭、张某云并非合作协议缔约主体，连带责任无约定、无法律依据，不承担连带清偿责任，应由合同相对方黄某华向吴某藩承担折价补偿责任。（文书截取部分未记载完整判项）

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

非集体经济组织成员与他人合作在宅基地上建房，合作建房协议无效。核心原因是变相流转宅基地使用权，违反土地管理强制性规定。但合同无效不等于出资方完全拿不到补偿，房屋被拆迁的，可参照原合同关于拆迁利益分配的真实意思，结合过错、实际建设投入，对建筑物对应的拆迁货币补偿进行折价分割。

拆迁补偿要区分项目性质：

地上建筑物、构筑物补偿：和建房投入直接相关，可在合同双方之间分配；

签约奖励、搬迁奖励、安置房、奖励车位：依附于被征收人的集体成员身份，具有人身属性，出资的非本村外人无权分割。

合同相对性原则：合作建房协议只约束签约双方；后续拆迁利益登记到其他亲属、第三人名下，在没有明确约定或法律规定情形下，第三人不承担连带责任。原告只能向合同相对方主张折价补偿。

主张口头变更合同，应当提交证据；仅有一方口头陈述，对方不予认可，法院不予采信。

本案不属于土地使用权权属争议，是合同无效后的财产折价纠纷，属于法院民事案件受理范围，不需要政府先行处理。

【法条依据】 1.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 2.《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条：宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。 3.《中华人民共和国土地管理法》（2004 修正）第六十三条：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。 4.《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。