【基本案情】 第三人佛山某某置地公司因欠付工程款，以 8 套房产抵偿工程款，先与案外主体签订抵房款协议、认购协议，并经判决判令开发商签订商品房买卖合同、交付房屋。后各方通过《购房者权益主体变更协议书》，将购房主体变更为原告陕西某某建设工程有限公司。

原告在查封前：与开发商签订正式商品房现售合同、完成网签备案、缴纳维修基金；20240408 办理收楼，实际占有房屋；积极预约办理契税及过户。因开发商开票时间、政务预约排期原因，契税预约在 2024073 办理。

另案中，被告江苏某某建筑产业集团对开发商取得工程款执行依据，2024072 法院查封案涉 8 套房屋。原告提出执行异议，被（2024）粤 0608 执异 144 号裁定驳回，原告提起案外人执行异议之诉，请求停止对 8 套房屋执行。

被告抗辩：之前判决仅判令签约、交房，不是确权判决；原告未证明查封前占有，不能排除执行。

法院判决： 不得执行案涉 8 套房屋；（2024）粤 0608 执异 144 号执行异议裁定于本判决生效自动失效；案件受理费由第三人佛山某某置地有限公司承担。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：金钱债权执行中不动产排除执行，适用《执行异议和复议规定》第 28 条四个要件：查封前合法有效的书面买卖合同；查封前合法占有；已付清全部价款；非因买受人自身原因未过户，四要件全部满足即可排除执行。

以房抵债的债权主体，经各方协议变更为新买受人，新买受人直接与开发商签订正式买卖合同并网签，房款视为已经通过工程款抵付完成，属于已经付清全部价款。

查封时间节点是关键：本案查封是 20240702；原告已于 20240408 收房占有；未过户是开发商开票滞后、政务预约排期导致，不属于买受人过错。

之前旧判决只判令签订合同、交付房屋，并非确权判决，但不影响后续新买受人满足 28 条要件后获得排除执行的权益。

案外人执行异议之诉胜诉结果是 “不得执行案涉标的”，不是直接判决确认房屋所有权；原执行异议裁定书随本案生效自动失效。

诉讼费由引发纠纷的被执行人（开发商）承担，属于法院自由裁量。

【法条依据】 1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条

金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。