【基本案情】 2020 年 6 月 30 日，原告通州建某公司与源某置业公司、担保方吉某公司签订以房抵债协议，约定源某置业用 E 区在建商业房产抵顶 D 区项目工程款 27458220 元，约定 20200630 交付房屋，20201115 前完成水电暖外网配套。协议签订后源某置业始终未交付抵债房屋，也未给付对应工程款。原告诉请解除抵债协议，要求给付抵房款及利息，吉某公司承担连带保证责任。 被告源某置业抗辩房屋未交付是原告施工延误造成，房屋现已具备交付条件，原告拒绝收房；吉某公司抗辩属于一般保证，且已经超过保证期间。法院认定两份合同属于独立法律关系，源某置业未履行交房义务，合同目的无法实现，判决解除抵债协议，源某置业支付工程款本息，吉某公司承担连带保证责任。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：本案属于新债清偿型以房抵债，在没有明确约定旧债务消灭的前提下，以房抵债只是增加一种清偿方式，原工程款债权继续存续。不同合同项下抗辩不能互相混用，建设工程施工合同纠纷不能对抗以房抵债协议的履行义务。 案涉担保行为发生在民法典实施之前，适用旧《担保法》，保证方式约定不明推定为连带责任保证。保证期间从抵债协议解除之日起算，并未过期。案外人项目经理没有公司授权，其个人沟通行为不能视为向公司完成房屋交付。保全担保费无合同约定，法院不予支持。

【法条依据】 1.《中华人民共和国合同法》第九十四条：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。 2.《中华人民共和国担保法》第十九条：当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。 3.《中华人民共和国担保法》第二十一条：保证担保范围没有约定或约定不明，保证人对全部债务承担责任。 4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款：民法典施行前法律事实引发纠纷，适用当时法律。 5.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。