基本案情

罗某甲、刘某与某甲房地产公司合作开发楼盘，双方协议分配房屋，案涉房产登记在某甲房地产公司名下，实际由罗某甲、刘某占有对外出租使用。罗某甲、刘某主张案涉房屋三分之二产权归己方，属于工程款以物抵债分得。 后某甲房地产公司将案涉房屋抵押给银行，银行债权经多轮转让，成都某商务公司取得债权以及对应的抵押权，进入强制执行程序，法院查封案涉房屋。罗某甲、刘某提出执行异议被驳回，提起案外人执行异议之诉，诉求停止执行、解除查封。 经查：案涉房屋初始登记 2007 年即完成，具备过户条件；罗某甲、刘某长期未办理过户；2013 年民事调解书仅处理 XX4 层房产，并未涉及本案 XX3 层案涉房屋；生效判决确认银行享有案涉房屋抵押权，成都某商务公司继受取得抵押权。 法院裁判：罗某甲、刘某证据不足以证明属于建设工程价款优先受偿权对应的以物抵债，其与开发商之间仅为合作开发的债权关系，不能够对抗合法设立的抵押权，驳回全部诉讼请求。

律师评议

刘颖新主任律师认为：案外人执行异议之诉对抗抵押权的核心规则（《执行异议和复议规定》27 条） 申请执行人享有合法生效抵押权时，案外人想要排除执行，必须要有法律、司法解释明确规定的例外权利，典型就是建设工程价款优先受偿权；普通合作建房、以物抵债债权，不属于法定例外情形，不能对抗抵押权。

区分 “以物抵债债权” 与 “建设工程价款优先受偿权” 普通以物抵债，本质是消灭金钱债务，属于债权；建设工程价款优先受偿权是法定优先权，二者不能混同。本案原告主张是工程款抵债，但没有有效证据证明其享有建设工程价款优先受偿权，仅仅是合作分配房产的合同债权，不能对抗已经登记的抵押权。

法条依据

1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。