一、基本案情

上世纪九十年代，某集体企业自建二层楼房并对外出售，买受人先后支付购房款及确权费用共计25万元，双方未签订书面合同，买受人占有使用涉案房屋多年。后该企业以案涉房屋自始未取得任何建设审批手续、属于违法建筑为由，诉至法院请求确认房屋买卖关系无效，要求买受人腾退房屋。买受人抗辩交易符合当时地方政策、已足额支付对价且长期稳定居住，土地性质变更后未被认定为违建，主张交易有效，应继续履行。法院审理后认定标的物不合法，买卖合同无效，判令双方互相返还财产，相关损失可另行主张。

二、律师评议

本案核心裁判规则为：标的物缺乏合法建设审批手续、不具备合法不动产属性的房屋买卖合同，因违反法律强制性规定，自始无效。房屋、建筑建设必须履行法定审批程序，未经审批修建的建筑不属于合法可交易不动产，不能作为买卖合同的适格标的物，无论交易是否系双方真实意思、是否长期实际履行，均不影响合同无效的最终认定。合同无效适用双向返还原则，出卖人需返还全部购房款项，买受人需腾空并交还涉案房屋。本案不因交易年代久远、买方善意入住、价款公允而认定合同有效，体现了司法对建筑合规性、不动产交易合法性的严格审查标准。同时法院预留损失赔偿救济途径，双方因合同无效产生的装修、占用、贬值等损失，可另案依法划分过错责任、主张赔偿。

三、法条依据

1.《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。

2.《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

3.《中华人民共和国建筑法》第七条：建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证；但是，国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程除外。

4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。