一、基本案情

买卖双方通过房产中介签订存量房屋买卖合同及补充协议，买受人依约支付购房定金。为降低交易税费，出卖人拟将涉案房屋赠与第三人后继续履约，合同对此特殊过户流程作出概括性约定，但未明确后续履约形式。交易过程中，买受人因房屋产权变更心存风险顾虑，坚持要求与新产权人重签合同，出卖人及中介认为签署补充协议即可履约，双方认知分歧形成交易僵局，先后向对方发送解约通知。双方互相主张对方根本违约、承担违约责任，引发本诉及反诉。法院认定双方均无过错，确认合同解除并判令返还定金。

二、律师评议

本案核心裁判要点：房屋买卖合同条款约定不明，双方善意磋商后仍无法达成一致、形成交易僵局的，属于不可归责于双方的事由，不适用定金罚则，互不承担违约责任，收受定金一方应予全额返还定金。本案出卖人赠与房屋系为降低交易成本、促成履约，不构成单方违约；买受人要求完善签约手续、规避交易风险，亦符合正常交易理性，双方均无主观过错与违约行为。合同解除系双方对交易无法继续达成合意所致，任何一方无权主张对方承担违约金、税费、律师费等损失。同时，房产居间合同纠纷与本案房屋买卖合同纠纷属于独立法律关系，不宜在本案中一并处理，当事人可另行通过合法途径解决居间争议。

三、法条依据

1. 《中华人民共和国民法典》第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

2. 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：因不可归责于双方当事人的事由致使合同目的无法实现的，当事人可以解除合同，无需承担违约责任。

3. 《中华人民共和国民法典》第五百八十七条：定金罚则适用于一方违约致使合同目的不能实现的情形，不可归责于双方的事由不适用定金罚则，收受定金一方应当返还定金。

4. 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：因不可归责于当事人双方的事由，导致合同无法继续履行的，出卖人应当将定金返还买受人。

5. 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条：民法典施行前的法律事实引发的民事纠纷，适用当时法律、司法解释，本案交易行为适用对应法律规则。