一、基本案情

某建筑公司与某房地产开发公司存在工程款债务纠纷，经判决确认债权后申请强制执行，查封了开发商名下一套拆迁安置房。房屋被安置人早年因宅基地腾退，与相关单位签订安置补偿协议，以补偿款折抵房款认购涉案安置房，查封前已签订合法购房协议、收房并长期实际居住。因开发商涉刑、欠缴税款、无法开票确权等客观原因，房屋长期未能过户。申请执行人主张本案应适用商品房消费者异议规则，认为被安置人有多套安置房、自身存在过错，请求继续执行涉案房屋。

二、律师评议

本案核心裁判要点：拆迁安置房不属于普通商品房，不适用执行异议复议规定第二十九条，应适用普通不动产买受人的第二十八条审查标准。二十八条无“唯一住房”限制，侧重审查书面合同、合法占有、全款支付、非自身原因未过户四项要件。本案被安置人以拆迁补偿款折抵全款，查封前已签约、合法占有房屋，未过户完全系开发商经营及涉税问题导致，不存在怠于行权过错，完全符合排除执行的法定要件。申请执行人仅以名下有多套安置房屋、长期未过户为由抗辩，无充分证据佐证被安置人存在过错，法院不予采信。被安置人基于拆迁安置政策取得的物权期待权合法真实，优先于普通金钱债权，足以阻却司法强制执行。

三、法条依据

1. 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合查封前订立有效书面合同、合法占有不动产、全款支付价款、非因买受人自身原因未过户四项条件的，依法可以排除强制执行。

2. 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：该条款仅适用于普通商品房消费者，不适用于拆迁安置房，本案不适用该条审查标准。

3. 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：案外人对执行标的提出书面异议成立的，人民法院应当裁定中止执行，申请执行人提起许可执行之诉，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求。

4. 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条：申请执行人提起的许可执行之诉，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，人民法院应当判决驳回申请执行人的诉讼请求。