【基本案情】

央企资产运营公司承接军队房产托管业务，与物业公司签订军产写字楼租赁合同，约定固定租期及租金标准，明确租期届满需无偿腾退房屋。合同履行期间，物业公司长期拖欠租金，租期届满后，双方未续签合同，物业公司拒不腾退房屋，持续占有使用涉案房产。物业公司反诉主张疫情不可抗力应减免租金、出租方存在运维瑕疵、恶意干扰经营造成空置损失，要求出租方承担违约金及赔偿责任。法院结合疫情影响酌情减免部分租金，同时认定物业公司构成根本违约，驳回其全部反诉请求。

【律师评议】

本案核心裁判亮点：军产租赁期满无续约的，承租人负有法定腾退义务，逾期占用使用费优先参照原合同标准，单方市场高价评估不予采信；疫情租金减免结合实际履约过错酌情适用。承租人长期欠付租金属于在先根本违约，无权主张出租人承担违约责任，其主张的房屋运维、发票、资质证照相关瑕疵，无明确合同依据，法院不予支持。同时，疫情属于客观影响因素，法院适度裁量减免租金，但不免除承租人欠租、逾期腾退的核心违约责任，兼顾公平原则与契约严守原则，明确商事租赁中承租方的主要履约义务。

【法条依据】

1.《中华人民共和国民法典》第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

2.《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

3.《中华人民共和国民法典》第五百八十五条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

4.《中华人民共和国民法典》第七百三十三条：租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。

5.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条：房屋租赁合同履行期限届满，出租人请求负有腾房义务的承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持，占有使用费可参照原合同租金标准计算。

6.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人未能举证证明其事实主张的，应承担不利后果。