一、基本案情

承租人与两家文旅企业签订民宿项目合伙合同书，约定承租人支付全额费用，取得涉案民宿长达五十年的经营使用权，同时享有托管分红、转让使用等权利，后续双方达成托管经营补充协议。承租人足额缴纳款项后，委托企业托管经营并收取相应收益。后承租人主张双方名义为合伙、实质为房屋租赁关系，五十年使用期限远超法定最长租赁年限，超出二十年的期限约定应属无效，诉请企业返还无效租期对应的费用及资金占用利息。法院结合同类生效判例，认定双方为租赁关系，依法判令超期约定无效并返还对应费用。

二、律师评议

本案核心裁判亮点为穿透合同名义认定真实法律关系，严格适用租赁期限强制性规定。当事人以“合伙经营”为名签订协议，约定长期房屋使用权、固定付费及托管收益模式，无共担风险、共负盈亏的合伙核心特征，法院依法穿透外观，认定双方构成房屋租赁合同关系。房屋租赁期限最长不得超过二十年属于法律强制性规定，超出部分约定自始无效，不受双方合意约束。合同部分无效不影响其他有效部分效力，双方前二十年租赁约定合法有效。对于无效租期对应的预付费用，出租方构成不当得利，应当依法返还，并需承担承租人合法的资金占用利息损失，本案明确了变相长期租赁的效力认定及费用返还裁判标准。

三、法条依据

1.《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

2.《中华人民共和国民法典》第一百五十六条：民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。

3.《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失。

4.《中华人民共和国民法典》第七百零三条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

5.《中华人民共和国民法典》第七百零五条：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

6.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。