【基本案情】

买方与卖方签订房屋买卖合同，交易标的为单位自管公房，合同载明房屋暂未办理产权证，双方对房屋产权现状知情并约定后续配合过户。买方分期支付部分购房款，后续双方签订租赁合同，由卖方承租涉案房屋继续居住。经法院调查核实，涉案房屋至今未启动房改售房程序，卖方无法取得房屋独立产权，合同过户交易目的彻底无法实现。买方诉请解除合同、退还房款、双倍返还定金并要求卖方家属承担连带责任。法院认定合同解除系客观障碍及双方共同过错导致，仅支持退还已付购房款，驳回定金罚则及其他诉求。

【律师评议】

本案核心裁判要点：明知交易房屋为未房改公房，因客观原因无法完成产权变更致合同解除，双方均存在过错，不适用定金罚则。案涉买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。双方签约时均知晓房屋无产权证、需后续房改确权的特殊属性，对交易风险均负有预判义务。合同最终无法履行，系房屋产权政策及单位未启动房改的客观障碍所致，并非卖方单方违约。定金罚则仅适用于单方根本违约情形，双方共同过错导致合同目的落空时，该罚则不予适用。同时，卖方家属仅知情签字，无债务加入、共同举债意思，无需承担连带责任。

【法条依据】

1.《中华人民共和国民法典》第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

2.《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。

3.《中华人民共和国民法典》第五百六十六条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

4.《中华人民共和国民法典》第五百八十七条：债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

5.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第六十八条：双方当事人均具有致使不能实现合同目的的违约行为，其中一方请求适用定金罚则的，人民法院不予支持。