【基本案情】

第三人王文杰向开发商购置案涉房屋，办理银行按揭贷款，房屋登记在王文杰名下并设有银行抵押权。2016年5月，朱鹏彦与王文杰先后签订定金合同、书面《房屋买卖合同》，约定总房价803223元；朱鹏彦支付定金+首付款合计20万元，剩余银行按揭贷款由朱鹏彦按月转入王文杰还贷账户、持续承接偿还。

合同签订后房屋交付朱鹏彦，朱鹏彦装修入住，长期缴纳物业费、水电、燃气、取暖费，并缴纳房屋契税。因小区属于历史遗留办证难项目，加之房屋存在银行抵押，长期不具备过户条件。后续小区政策化解、可以办理不动产权证，产权先登记至王文杰名下。

王文杰对外负有金钱债务，陕西榆林农商行作为申请执行人申请强制执行，法院查封登记在王文杰名下的案涉房屋。朱鹏彦提起执行异议被裁定驳回，继而提起案外人执行异议之诉，诉请：停止强制执行、确认房屋归其所有。第三人王文杰经传票传唤未到庭。

【律师实务评析】

刘颖新主任律师认为：

1. 按揭二手房“承接原房主贷款”模式，可认定为支付购房价款。实务中大量二手房未结清按揭、无法转按揭，约定由买受人继续向原还贷账户还款，只要合同明确约定、具备长期连续转账流水、实际占有房屋，可以认定属于履行付款义务，满足二十八条第三项要件。

2. 历史遗留办证难+房屋抵押并存，属于典型“非买受人自身原因不能过户”情形。买受人能够举证小区长期无法办证、存在抵押障碍，不会因未及时过户丧失排除执行权利。

3. 裁判尺度分歧提示：执行异议之诉确权存在地域差异。主流裁判观点：不动产未经登记不发生物权变动，一般仅判决停止执行、不宜直接确权；本案受理法院结合完整交易链条，一并作出确权判项。提示实务中同时提出两项诉请，由法院裁量。

4. 证据构建要点：书面买卖合同、定金及首付款转账凭证、长期代偿按揭流水、入住交接材料、历年物业/水电/暖气缴费单据、开发商/物业证明、历史遗留办证政策文件，形成完整证据链。

5. 区分二十八条（一般买受人，金钱债权）与二十九条（商品房消费者，开发商名下一手房）；本案属于向自然人购买二手房，严格适用二十八条四要件审查。

【适用法条】

《民法典》第二百二十四条

《民事诉讼法》第一百四十七条

《民诉法解释》第三百零五条、第三百零八条、第三百零九条、第三百一十条

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条