【基本案情】

2010年7月15日，开发商某公司与马某签订《认购协议书》，约定马某购买案涉商品房，总房款350000元；首付款130000元，剩余220000元通过银行按揭贷款支付，由开发商负责办理按揭全部手续。

协议签订后，马某足额支付首付款，开发商提前将房屋交付马某占有使用至今。后因开发商自身原因，按揭贷款长期未能办理成功，剩余房款一直未结清。案涉项目属于无籍房，直至2021年才具备不动产初始登记与办证条件。开发商多次通知马某缴纳余款、配合办理产权，双方未能协商一致，开发商起诉要求马某一次性付清剩余房款、支付逾期利息、补缴面积差价款及物业维修基金。

马某抗辩：无法办理按揭系开发商责任，开发商无权要求一次性付清余款。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

1. 按揭付款约定赋予买受人期限利益，因出卖人过错导致贷款无法办理，不能直接强制买受人一次性现金结清。购房合同约定余款按揭支付，意味着买受人付款节奏依赖银行贷款；过错在开发商时，法院不宜直接支持开发商一次性付清的诉求，应当平衡双方利益。

2. 买受人长期占有房屋、享受使用收益，付款义务不能免除。期限利益≠无需付款，合同应当继续履行，法院有权依据公平原则创设合理分期履行方案，化解长期履行僵局。

3. 无籍房历史遗留项目履行周期长，裁判注重利益平衡。本案楼盘多年无法办证，双方长期僵持，法院没有选择解除合同，而是维持交易继续履行，设置梯度付款期限，兼顾开发商回款诉求与买受人资金压力。

4. 面积差异处理遵从合同约定，误差极小，在合理范围内，依约由买受人补足差价；住宅专项维修资金法定由业主承担，双方无相反约定，由买受人承担。

5. 未明确逾期付款起算点时，利息自各笔款项到期日起按LPR计算。开发商主张自多年前起算利息未获支持，利息按照法院确定的各期履行期限分别起算。

【法条依据】

《中华人民共和国民法典》第四百六十五条（合同约束力）

《中华人民共和国民法典》第五百零九条（全面履行、诚信履行）

《中华人民共和国民法典》第五百七十七条（违约责任）

《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条（举证责任）