【基本案情】

刘某1、刘某2系亲兄弟。1983年家庭分家，分家单明确案涉顺义区宅院及房屋分配给刘某1，集体土地建设用地使用证登记土地使用者为刘某1。

刘某1后期迁出本村、户籍性质变更。1997年前后，刘某2入住该院落；1998年刘某2出资将院内原有老房全部翻建，此后由刘某2一家持续居住使用至今，且长期持有案涉宅基地使用权证原件。

2024年，刘某1起诉，主张宅院只是出借给刘某2使用，请求确认案涉土地及房屋归自己所有。刘某2抗辩：双方存在口头房屋买卖关系，当年支付现金购房，无书面协议，农村兄弟之间此类交易普遍。

刘某1解释：红本交由父母保管、误以为丢失；当年知晓刘某2翻建房屋，但为顾及父母情绪一直隐忍未主张权利；父母全部去世多年后，直至2024年协商办证事宜发生矛盾才提起诉讼。

【律师实务评析】

刘颖新主任律师认为：

1. 宅基地登记≠终局权属认定。北京农村宅基地大量存在九十年代之后无法办理使用权人更名的历史现状，法院审理宅基地权属纠纷，不能仅以“红本登记人”作为唯一确权依据，必须结合占有、翻建、证件持有、长期权利行使状态综合判断。

2. 农村房屋买卖合同并非要式合同，口头协议可以成立。《民法典》允许口头订立合同；同村村民之间亲属房屋交易，无书面合同、无收条，满足多项间接事实印证时，法院可依据高度盖然性规则认定买卖事实成立。

3. “借用”主张举证门槛极高。主张无偿借用宅院一方，应当提供借用合意、持续催告返还、对方擅自改造时提出异议等证据；仅有口头陈述，同时存在长期放任对方翻建、持有红本、多年不维权等反证，极易不被法院采信。

4. 长期怠于行使权利将承担不利后果。权利人明知房屋被他人翻建、占有，因家庭矛盾隐忍多年，在长辈全部去世后时隔二十余年才主张返还，法官一般会结合诚信原则、权利外观作出不利于原登记权利人的推定。

5. 风险提示：亲属之间宅院流转务必书面固化证据。无论是买卖、借用、赠与，应当签订书面协议，留存转账凭证、见证人；若为借用，对方改造房屋时必须书面提出异议并留存证据，避免多年后事实无法还原。

【法条依据】

《中华人民共和国民法典》第四百六十九条（合同订立形式，口头合同有效）

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条（举证责任）、第一百零八条（高度可能性证明标准）