【基本案情】

某甲因自身原因，与其友某乙约定由某乙出面购买住宅一套并登记于某乙名下，购房款、税费及贷款均由某甲支付，房屋由某甲装修入住，双方签有书面协议。数年后，某乙因对外负债被诉，生效判决进入执行程序，法院查封了登记在某乙名下的该房屋。某甲提出执行异议被驳回后，提起案外人执行异议之诉，主张其为实际权利人，请求排除强制执行。法院审理认为，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，未经登记不发生物权效力；某甲与某乙之间的约定属于债权性质的内部安排，仅在双方之间产生请求过户的债权请求权，不能对抗登记名义人的外部债权人；申请执行人系基于登记公示状态申请查封，其信赖利益应受保护。法院据此认定某甲对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，判决驳回其诉讼请求，并释明其可另行向某乙主张违约赔偿。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

1．借名登记的最大风险不在于内部反悔，而在于外部债权。内部协议无论如何完备，均不改变登记名义人为公示权利人的事实；一旦登记名义人涉诉、涉执、涉债，房屋即被纳入其责任财产范围。实际出资人所享有的仅是请求办理过户的债权，与申请执行人的金钱债权处于同一顺位，不具有排除执行的效力。

2．案外人执行异议之诉中，案外人对其享有足以排除强制执行的民事权益负举证责任。仅提交出资凭证、居住事实与借名协议，通常不足以推翻登记公示效力，除非能够证明申请执行人的债权本身系针对该特定房屋、或者存在恶意串通等特殊情形，实践中获支持的比例极低。

3．规避风险的可行路径有三：具备条件的应及时办理过户登记；暂不能过户的，可在与登记名义人协商后办理预告登记或者设定抵押，取得对抗第三人的物权效力；房屋交付使用的，同步办理居住权登记以保障居住利益。仅凭一纸内部协议持有大额不动产，与将财产置于他人责任财产之下无异。

【法条依据】

1．《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

2．《中华人民共和国民法典》第二百一十六条第一款：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。

3．《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。