【基本案情】

某甲、某乙、某丙三人因继承取得住宅一套，各占三分之一份额，办理了按份共有登记，未就房屋的管理与使用作出约定。某甲以其掌握房屋钥匙为由，未通知另二人，即将房屋整体出租他人，租期三年，租金按季度收取并全部归其个人支配，期间未支付任何款项给其他共有人，物业费与供暖费则由某乙代为垫付。某乙、某丙知悉后诉至法院，请求某甲按份额返还已收租金，并将其代垫费用予以分担。法院审理认为，共有人对共有物的管理有约定的从约定，没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务；租金属于房屋产生的法定孳息，应由全体共有人按份额取得。某甲擅自出租并独占全部租金，缺乏法律根据，构成不当得利。法院据此判决某甲按份额向某乙、某丙返还租金，并判令代垫的物业费、供暖费由三人按份额分担。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

1．出租行为的性质应作类型化判断。短期出租通常属于对共有物的管理与利用，未经全体共有人同意虽有瑕疵，但一般不导致租赁合同对承租人无效，承租人善意的更受保护；租期显著过长、改变房屋性质或者用途的，则可能构成处分行为，须经全体共同共有人或者占份额三分之二以上的按份共有人同意。

2．合同效力与内部分配是两个层面。租赁合同即便有效，亦不改变租金归全体共有人按份享有的结果。擅自出租的共有人对超出自身份额部分的收益无保有依据，其他共有人可依不当得利请求返还，诉讼时效自知道或者应当知道权利受损之日起算，怠于主张可能导致早期租金无法追回。

3．权利义务应当对称。主张分得租金的共有人，同样须按份额负担管理费用、修缮费用、税费及其他负担；代为垫付的一方有权请求其他共有人分担。共有关系难以为继的，共有人可请求分割共有物，房屋难以实物分割或者分割减损价值的，可通过折价、拍卖、变卖所得价款予以分割，从根本上终结争议。

【法条依据】

1．《中华人民共和国民法典》第三百条：共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。

2．《中华人民共和国民法典》第三百二十一条第二款：法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。

3．《中华人民共和国民法典》第九百八十五条：得利人没有法律根据取得不当利益的，受损失的人可以请求得利人返还取得的利益，但是有下列情形之一的除外：（一）为履行道德义务进行的给付；（二）债务到期之前的清偿；（三）明知无给付义务而进行的债务清偿。