【基本案情】

王某长期在外经商，不具备涉案村集体经济组织成员资格。2018年，经朋友介绍，王某与本村村民李某协商，由王某出资购买李某名下一处宅基地房屋，因无法直接办理产权变更登记，双方约定暂以李某名义办理相关手续，待政策允许后再办理过户。此后，王某一次性支付全部购房款，并对房屋进行装修、管理和使用。

数年后，当地房屋价值大幅上涨，李某否认双方存在借名购房关系，拒绝配合办理过户手续。王某遂诉至法院，请求确认自己系涉案房屋实际权利人，并判令李某协助办理产权转移登记。

法院审理认为，农村宅基地使用权具有身份属性，法律、行政法规对宅基地流转设有明确限制。王某虽实际支付购房款，但其并非本村集体经济组织成员，双方通过借名方式转让宅基地房屋，违反了宅基地管理制度。涉案协议依法不能产生请求办理宅基地房屋产权转移登记的法律效果。对于王某已经支付的购房款及因合同无效造成的损失，可依法另行主张相应民事责任。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

1.借名买房并非一律无效，但涉及农村宅基地房屋时，应当充分考虑宅基地使用权的身份属性。实际出资并不当然意味着能够取得宅基地房屋产权。

2.人民法院审理此类案件时，通常将借名购房协议效力与产权归属分别审查。即使能够证明存在借名关系，也不意味着法院会支持办理产权转移登记。

3.非本集体经济组织成员购买农村宅基地房屋风险较大，一旦发生纠纷，实际出资人往往只能请求返还购房款、赔偿损失，而难以取得房屋产权。因此，交易前应充分了解宅基地流转政策，避免因规避法律规定导致交易目的无法实现。

【法条依据】

1.《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效；但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

2.《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失。