【基本案情】

涉案院落宅基地使用权登记在父亲名下，为农村集体建设用地。2014年，父亲、母亲与次子自愿签订《农村房屋买卖协议》，约定将院内部分正房以3万元价格出售给次子，次子已足额支付购房款，卖方出具收款收据，房屋交付后由次子长期居住使用。案涉交易发生时，次子属于本村集体经济组织农户，具备农村房屋受让主体资格，此前次子已通过司法调解取得该院落部分房屋权属。现原告起诉请求确认涉案房屋买卖协议合法有效，全部被告对原告诉请无异议，法院依法审理裁判。

【律师评议】

本案核心裁判要点为本村集体经济组织成员之间的家庭内部农村房屋买卖，合法有效。首先，农村房屋买卖受主体资格限制，仅本集体农户可受让集体宅基地上房屋，本案交易时原告具备本村农户身份，符合法定受让条件。其次，案涉协议系家庭成员平等自愿签订，是双方真实意思表示，不存在欺诈、胁迫、恶意串通情形，内容未违反法律强制性规定及公序良俗。最后，合同已实际履行完毕，购房款付清、房屋交付占有，无权属争议，被告全员认可交易效力，法院据此确认合同有效，契合农村不动产交易裁判规则。

【法条依据】

1.《中华人民共和国民法典》第一百四十三条：具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

2.《中华人民共和国民法典》第五百零二条：依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续生效的，依照其规定。

3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

4.《中华人民共和国土地管理法》第九条：城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

5.《中华人民共和国土地管理法》第十一条：农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。