【基本案情】

上世纪九十年代，某集体企业在自有集体土地上自建二层房屋并出售给个人购房者，双方未签订书面合同，购房者足额支付购房及办证相关费用，长期占有使用房屋并自行装修。后因区域整治改造，企业以房屋无合法建设审批手续为由诉请确认买卖无效，经两级法院生效判决认定合同无效，判令企业退还全部购房款、购房者腾退房屋。购房者另行起诉，主张基于房屋升值产生的高额购房信赖利益损失。因涉案房屋无权属、审批资料，司法评估无法推进，购房者举证不足，法院驳回其全部诉求。

【律师评议】

本案明确了无效房屋买卖合同的损失赔偿举证规则与责任划分标准。第一，涉案房屋无合法建设、规划审批手续，买卖行为违反法律强制性规定，合同无效系双方共同过错导致，卖方违规售房、买方未尽审慎审查义务，均需自行承担相应风险。第二，合同无效后的赔偿范围仅限真实、可举证的实际信赖利益损失，不支持无依据的房屋升值预期利益。原告主张的高额损失仅为单方估算，无评估报告、拆迁补偿依据佐证，依法不能成立。第三，集体所有制企业具备独立法人资格，独立承担民事责任，其上级总公司与涉案交易无合同关系，无需承担连带责任。同时卖方已全额退还购房款，已对原告直接损失予以填补。

【法条依据】

1.《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。

2.《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

3.《中华人民共和国民法典》第六百七十五条：法人以其全部财产独立承担民事责任。

4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

5.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。