【基本案情】

农村宅院房屋历经三次连环交易，最初由原宅基地使用权人对外出售，后续经两次转手流转至被告名下。2023年，具备本村农业户口的原告与被告签订房屋买卖协议，约定购买案涉宅院北房四间及院内附属设施，并按约定履行付款、交接手续。交易完成后，多名利害关系第三人以案涉房屋不存在、协议虚假、签字存疑为由，主张涉案买卖合同无效。原告诉请确认合同有效并确认房屋权属，法院结合交易证据、房屋现状及当事人举证情况，认定连环买卖系各方真实合意，未违反法律强制性规定，最终确认合同有效、房屋归原告所有。

【律师评议】

本案为农村宅基地房屋**连环买卖效力认定**的典型案例，明确多项核心裁判规则。其一，农村房屋连环流转，只要每一手交易系当事人真实意思表示，买受人具备本村集体经济组织成员资格、符合购房主体条件，不违反法律强制性规定，连环买卖行为均合法有效。其二，当事人否认合同真实性、房屋物理状态、签字真实性的，需承担举证责任，无证据佐证且拒不申请司法鉴定的，其抗辩理由法院不予采信。其三，房屋是否真实存在以现场构筑物、墙体、门窗、顶棚等实际现状为准，当事人口头否认无实物佐证的抗辩不成立。其四，农村房屋买卖遵循意思自治原则，无欺诈、胁迫、恶意串通、违反效力性强制规定情形的，合同依法成立并生效，权属可依法确认。

【法条依据】

1.《中华人民共和国民法典》第一百四十三条：具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

2.《中华人民共和国民法典》第五百零二条：依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续生效的，依照其规定。

3.《中华人民共和国民法典》第二百一十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

5.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。