【基本案情】

2003年，林某甲父亲林某乙（城镇居民）以80万元总价向本村村民朱某甲、何某乙购买两套农村集体土地房屋，双方签订买卖合同、全款交付、完成产权过户。林某乙一家入住后对房屋进行大规模加建、扩建，长期占有使用房屋近二十年。

后因房屋大幅增值，出卖人朱某甲、何某乙反悔，先后起诉确认房屋买卖合同无效。经多级法院审理，最终判决案涉农村房屋买卖合同因城镇居民购买集体宅基地房屋违反法律强制性规定而无效，判令林某甲一方返还房屋、恢复产权登记至出卖人名下。

合同无效、房屋返还后，林某甲起诉主张：返还80万购房款、房屋增值信赖利益损失、房屋加建改造费用、鉴定评估费用等。被告反诉要求拆除违建、修缮房屋、恢复原状。法院最终判决：出卖人全额返还购房款、酌情赔偿大额房屋增值损失、补偿部分加建费用，全部驳回卖方反诉请求。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

1. 农村宅基地房屋买卖无效，过错责任卖方远大于买方。出卖人作为本村村民，明知宅基地禁止对外流转，仍主动售房、配合过户，多年后因房价增值恶意反悔，违背诚实信用原则，对合同无效承担主要过错责任，需赔偿买方大额信赖利益（房屋增值）损失。

2. 合同无效后实行双向返还+过错赔偿原则。房屋、产权已返还卖方，卖方必须全额返还购房本金；同时需赔偿买方多年居住、投入改造、丧失房屋增值的信赖利益损失，法院结合房屋评估价值、交易年限、过错比例，酌定高额增值赔偿。

3.长期善意添附、加建部分应予折价补偿，不支持拆除。买方基于合法产权登记、有效合同信赖投入资金加建改造，属于善意添附；加建部分与原房屋主体紧密结合，拆除会造成主体损坏、资源浪费，且卖方多年未提异议、事后恶意主张拆除违背诚信，法院不予支持反诉拆除、修缮诉求，并酌情支持加建费用补偿。

4. 鉴定、测绘费用按过错比例分担。为查明损失支出的评估费、测绘费属于案件必要合理支出，由过错更大的卖方承担绝大部分；另案保全费、保险费非本案必要支出，不予支持。

5. 禁止恶意反噬、不允许卖方因自身违法交易获利。农村房屋无效交易中，卖方不能通过“先卖房、后反悔、借政策无效收回增值房屋”的方式获取不当利益，法院通过过错赔偿、添附补偿平衡双方权益，严守诚信与公平原则。

【法条依据】

《民法典》第157条（合同无效后返还财产、过错赔偿规则）；

《土地管理法》关于农村宅基地仅限本集体经济组织内部流转的强制性规定；

《民事诉讼法》第67条（举证责任规则）。