【基本案情】

周某拆迁取得案涉宅基地，2003 年与同村杜某签订土地转让协议，作价 28 万元转让宅基地使用权，约定政策允许时配合过户。杜某受让后全额出资建成房屋，又将房屋出售给柴某，房屋仅因当时政策限制暂登记在周某名下，产权证由柴某保管、房屋由柴某长期居住使用。 时隔二十余年，周某起诉主张土地转让协议因违反一户一宅强制性规定无效，要求确认房屋归自己所有、判令杜某、柴某腾退房产。杜某、柴某抗辩：双方系同村村民内部流转，房屋全部由杜某出资建造，周某早已收取转让款、多年未提出异议，并非真实权利人。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

1. 不动产登记仅为权利外观，若有充分证据证明登记簿与真实权利状态不一致，应当按照实际事实认定物权归属。案涉土地使用权、建房出资均归杜某，周某仅为名义登记人，并非真实所有权人。

2. 《土地管理法》一户一宅条款属于管理性强制性规定，并非效力性强制性规定，不能以此否定同村村民自愿达成的宅基地流转协议效力，转让协议合法有效。

3. 房屋由杜某出资建造，基于合法建造的事实行为原始取得房屋物权，其后续转售柴某、柴某长期合法占有使用具有合法依据，周某无权主张腾退房屋。

4. 案涉房屋买卖链条完整、交易距今二十余年，周某收取转让款后长期未主张权利，现反悔确权违背诚实信用原则，全部诉请予以驳回。

【法条依据】

1.《土地管理法》第六十二条：一户一宅为宅基地行政管理规范。 2.《民法典物权编解释（一）》第二条：有证据证明登记与真实权利不符，可请求确认实际物权归属。 3.《最高人民法院关于适用民法典时间效力若干规定》第一条：民法典施行前民事纠纷可适用民法典相关规定。